本文摘要：作者： 孙梦凡　　[ 戴德梁行数据表明，二季度深圳甲级写字楼租金环比上升5.2%至每月222.91元/平方米。

作者： 孙梦凡　　[ 戴德梁行数据表明，二季度深圳甲级写字楼租金环比上升5.2%至每月222.91元/平方米。但上半年总计招揽量大约14万平方米，多达去年全年招揽量，写字楼出租活动于二季度渐渐完全恢复。]　　[ 截至二季度末，广州写字楼市场空置率为6.7%。

]　　随着国内新冠肺炎疫情形势恶化，一线城市写字楼出租活动也在逐步完全恢复。　　多家机构数据表明，相对于上一季度，今年二季度，北京写字楼空置率平稳在16.6%，上海小幅上升至20.9%，广州、深圳写字楼空置率百分点下跌，但广州在疫情冲击下袭港低于租金降幅。　　“从长年看，我国经济发展韧性强劲、快速增长动能大，商业地产市场的规模优势仍然不存在；在政策起到下，停工复产加快、生产生活完全恢复、消费活力强化，这些都将推展市场向稳定身体健康的方向发展。

”中指研究院指出。　　值得注意的是，深圳市场压力值仍然低企，写字楼空置率已多达25%，位列一线城市榜首。仲量联行深圳商业地产部总监李文杰指出，深圳办公楼市场已转入低供应、低空置率以及租金较慢暴跌的“新的常态”，且未来长时间内会转变。

　　写字楼艰苦转好　　与急剧衰退的楼市有所不同，一线城市写字楼艰苦转好着。　　戴德梁行报告认为，虽有追加供应项目入市，但二季度上海写字楼空置率依然上升至20.9%，环比上升0.2个百分点，其中核心区域空置率14.2%，环比上升0.6个百分点。

　　疫情冲击下，北京写字楼市场某种程度并未之后大幅度下探。“随着市场需求开始逐步获释，市场空置率在有追加供应的情况下平稳在16.6%，与上个季度基本持平。

”低力国际华北区董事总经理严区海称。　　科技、IT、金融行业租户，沦为此轮市场转好中的主要驱动力，逆势而起的生物医药、线上教育办公、网络游戏等行业也产生较小的扩租、新租市场需求。譬如，北京CBD商务区的中国人寿金融中心取得北京诺华制药大面积整租。

　　不过在疫情期间，行业低温及白热化的市场竞争，被迫写字楼业主及运营方被迫想要办法提升出租率，如增大租金上调力度、获取更加具备竞争力的免租期等。　　这使得北京写字楼租金之后高位盘整，环比上升1.7%至每月367元/平方米。因一季度出租成交价增加，上海的许多业主某种程度在二季度减少租金预期，期末上海核心商圈租金为每月286.4元/平方米，环比上升3.7%。

　　严区海指出，北京市场需求的可持续性转好，须要创建在宏观经济快速增长合乎预期、疫情防控有效地和写字楼市场需求中性获释三个条件上。虽然市场已逐步走进疫情阴霾，但今年清净招揽量在去除出租和预租影响后，有可能仅有为历史平均水平的一半左右。　　同时，低供应问题仍然不存在，低力国际数据表明，下半年北京市场不会步入近70万平方米追加供应量，明年还有近80万平方米追加供应入市。在市场需求中性的市场环境下，空置率预计将在2021年超过20.7%，系由本轮低供应时期的最高点。

　　但鉴于北京、上海此类城市的吸引力，机构投资者的热情依然减。莱坊日前公布报告称之为，不少国际投资机构于是以大力谋求国内写字楼、物流地产、数据中心等大型商业物业投资机会，多数只对核心城市的核心资产感兴趣。

　　2019年，北京乘势打破上海，沦为物业投资市场中资金争相布局之地。世邦魏理仕数据表明，北京去年物业投资大宗交易总额超过创历史纪录的866亿元，高居全国榜首，这是北京踏入全球领先商业地产门户城市的最重要标志。　　即便在不受疫情冲击的2020年，投资人布局北京的热情也并未被挡住。

仲量联行回应，上半年北京商业地产大宗交易成交额已逾270亿元，多达2017年全年水平，其中外资占到比相似40%，是自2010年以来的最高值。　　“尽管疫情为市场带给诸多挑战，但不具备前瞻性眼光的投资者持续探讨于更加长年的市场趋势，大大谋求在京机会。”仲量联行华北区投资部总监王刚回应，投资者持续注目核心区域，注目有升级改建和电子货币潜力的物业。　　深圳市场压力值减　　与其他一线城市实时，深圳写字楼市场的出租活动也在逐步完全恢复。

　　据仲量联行近期数据，因部分开建项目不受疫情影响延期交付给时间、供应上升，二季度深圳甲级写字楼空置率仍维持25%的高位，但较之一季度比较稳定，租金跌幅已在二季度收窄。　　戴德梁行数据也表明，二季度深圳甲级写字楼租金环比上升5.2%至每月222.91元/平方米。

但上半年总计招揽量大约14万平方米，多达去年全年招揽量，写字楼出租活动于二季度渐渐完全恢复。　　但是，深圳写字楼市场的压力值未消退多少。“一般身体健康的市场空置率保持在10%左右，这样方能确保市场交易两端活跃。

”李文杰坦言，深圳办公楼市场已转入“新的常态”，即低供应、低空置率以及租金较慢暴跌，且未来非常长时间内会转变。　　针对深圳招商市场的潜在压力，7月4日，万科集团董事会秘书兼任高级副总裁谭华杰在参与一场业内座谈会时也回应，深圳未来三年追加写字楼供应量，可符合未来25年的市场需求。　　从供给末端看，截至二季度末，深圳市场总存量已环比下降5.8%至781.2万平方米，南山与福田两区占到市场总存量的85%。未来3年，深圳年均追加供应将超强100万平方米，写字楼租金或更进一步承压。

　　与深圳构成鲜明对比的是，一百多公里以外，广州的写字楼市场仍正处于安全线以内。在四大一线城市中，广州写字楼空置率低于，疫情下租金降幅也低于。　　戴德梁行数据表明，截至二季度末，广州写字楼市场空置率为6.7%，环比下降1.5个百分点，租金水平为每月184.5元/平方米，环比上升大约2.7%。

　　报告指出，广州写字楼市场新项目进驻亲率尚待提升，加之疫情对甲级写字楼出租活动的影响逐步显出，这些都沦为空置率提高的原因。尽管如此，疫情再次发生后，广州写字楼市场仍展现出出有较强的韧性。　　二季度，广州写字楼租金同比降幅大约为4.8%，而北京和上海分别上调7.6%和6.3%，深圳则上升大约13.6%；此外，广州是唯一空置率在10%以下的一线城市，上海和深圳都在20%以上。　　戴德梁行研究院副院长张晓瑞指出，广州追加供应量非常少，再加部分项目因疫情延期入市时间，对市场承压有所减轻。

但比起北上浅，广州写字楼市场面对租金水平较低、市场活跃度严重不足等问题。　　有所不同行业属性的企业对写字楼的市场需求也经常出现分化。

“金融机构及TMT企业成写字楼招揽主力，上半年出租成交价面积占到比分别高达32.2%及20.9%。”张晓瑞称之为，而外用风险能力较强、前期较慢扩展且以初创公司为主要租户的商务空间品牌开始经常出现退租现象，行业配对现象激化。

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